確定申告、税金はどのくらい払う必要があるのか?

与所得以外に、年間20万円以上の収入がある場合は確定申告が必要となります。つまり、家賃収入を得ているほとんどの場合、確定申告が必要で家賃収入の何パーセンかは税金を払う必要があります。



収入から経費を引いた利益に税金がかかる

一般的な所得税と同様に、給与(家賃収入)から各種控除(経費)を引いた手取り(利益)に対して税金がかかります。となると、経費をできるだけ多く積めれば税金も少なくなるのはと思いますが、例えば「住宅ローンの元本」は経費にできませんので、限られた経費をきっちり計上するしかありません。

収入となる主なもの

  • 家賃収入
  • 礼金
  • 敷金や保証金などで返還予定のないもの
  • 更新料

経費とみなされる主なもの

  • 修繕費や管理費
  • 保険料
  • 管理会社への手数料
  • 固定資産税や都市計画税
  • 住宅ローンの金利
  • 建物の減価償却費

家賃収入にかかる税金の計算

初年度の例としてざっくり、

収入家賃収入(12ヶ月)204万円
礼金(1ヶ月)17万円
保証金など0
更新料0
合計221万円
経費修繕管理費(12ヶ月)36万円
保険料(12ヶ月)2.5万円
管理手数料(12ヶ月)14万円
固定資産税(12ヶ月)20万円
ローン金利(12ヶ月)22万円
減価償却費(12ヶ月)69万円
合計163.5万円
差引利益57.5万円

そして、この利益(課税所得)に関してかかる税率は、

課税所得税率控除される金額
195万円以下5%0円
195万円超~330万円以下10%97,500円
330万円超~695万円以下20%427,500円
695万円超~900万円以下23%636,000円
900万円超~1,800万円以下33%1,536,000円
1,800万円超~4,000万円以下40%2,796,000円
4,000万円超45%4,796,000円

なので、支払うべき所得税は「57.5万円*5%-0円=2万8,750円」となります。給与所得以外の副収入がない場合は、ほとんど「195万円以下」の税率5%に収まるのではないでしょうか。例えばアフィリエイトやWEB広告など、他に副収入があり、195万円を越えてきそうな場合は、税率が一気に倍になりますので注意が必要です。

建物の減価償却について

住宅用の建物、鉄筋コンクリートマンションの耐用年数は47年です。しかしながら、減価償却制度はここ数年で改正が重ねられていますので、マンションの購入年度により適用を調整する必要があります。以下のサイトで購入年度に応じた計算ができます。