賃貸をお任せする管理会社の選び方

分のマンションをお任せする管理会社選びは非常に重要です。いろいろな管理会社の話を聞く前は、「違いなんてそんなにないだろう」と考えていました。

事実、表に見える管理会社の条件というのは、概ね月額の管理費は賃料の5%、保証がついて7%、契約時に賃料の1ヶ月分など、どこもほとんど横並びの条件です。

私たちは5件ほどの管理会社を回ったのですが、表の条件は一緒でも、受ける印象は本当にピンキリでした。最初にうかがった管理会社が厳しくて、出だしからして「やっぱりやめようか」という気持ちにさせられました。

その後、折れた心を立て直して何件か回っているうちに、徐々に印象も変わり契約内容以外の部分もよく見えるようになってきました。



管理会社ごとの決定的な違いとは

管理会社による一番大きいな違いとは、つまるところ物件を貸し出す「オーナー」を見ているのか、貸し出した物件を借りる「賃借人」を見ているのかのバランスによる要素が大きく関わります。

前者優先であれば、自分たちオーナーにとっては良い印象になりますが、後者であれば厳しく感じるようになります。

例えば、最も大きなポイントは物件引渡し時の状態です。「最低限キレイな状態であれば問題ない ~ 完全に新築同程度の状態にする」までの開きがあります。

オーナーであれば、極力費用を抑えたいため最低限のクリーニングで済ませたいですが、入居者にとってはキレイであればあるほど良い条件ということになります。

完全にキレイになった方がすぐに入居が決まるかと言えば、それだけが要因ではないため、オーナーとしてはやはり最低限の費用で抑えられればそれに越したことはありません。

具体的な費用の開きは、

費用が最大となる例(オーナーに厳しい)

  • クロスは全面張替え
  • エアコン全機、新品に取り換え
  • フローリングは基本張替え

費用が最小となる例(オーナーに優しい)

  • クロスは冷蔵庫、家具裏など汚れが目立つ部分のみ張替え
  • エアコンは洗浄でOK
  • フローリングはよほどヒドくなければそのまま

これだけ、条件に開きがありました。見積もり時の費用差で約40~50万も変わってきます。繰り返しになってしまいますが、費用最小の条件でもキレイで全く問題の無い状態になりますので、この部分の管理会社ごとの基準は非常に重要な選択要素となります。

ただ、逆に物件を借りる場合は、前者の管理会社が扱っている分譲賃貸を選ぶと非常にキレイで新しい状態で借りられるということですね。

それと、細かい部分では、部屋の中はエアコン以外は後付のライトも含めて全て取り去ることが必須なところもあれば、取りあえず「付帯品として残しておいて」入居者が必要なければあとで取り去れば良いという柔軟なところもありました。

まとめとして、、

基本的に、できるだけ多くの管理会社に話を聞くことをお勧めします。表向きの条件は一緒でも、かかる費用は雲泥の差があったり、保証の内容でも大きく変わることもあります。最低でも3件は回って違いを感じたいところです。

管理会社の探しかたとても簡単で、HOMESやathomeなどの賃貸サイトで自分のマンションがあるエリアを選択し、似たような分譲賃貸の物件一覧を表示させます。そこで管理会社は必ず明記されていますので、それを順番にあたっていくだけです。

最後に参考まで、私たちのマンションのクリーニング費用を公開いたします。約14年暮らしたマンションなので、思ったよりも汚れていた印象です。管理会社やクリーニング業者から「キレイなほうだ」と言われましたが。