分譲賃貸の家賃の決め方! 管理費は実は大きなポイント

賃収入を得るためにあらゆる準備、苦労をしているわけですから、家賃価格はやはり妥協したくない重要なポイントです。毎月の収入に関わってくるものでなど、少しでも高い家賃を得たいものです。

しかし、相場より高ければなかなか決まりませんし、季節的な要因はもちろん市場の波も大きく絡んできます。「家賃」の値付けは思ったよりも難しいものです。



家賃をどのように決めていくか

コツとしては、やはりまずは希望の価格を最優先にして、付近の相場や過去に同じマンションでどれくらいの価格で契約したかを加味し、最終的な金額を導くようにします。

価格を何度も上げ下げするのはよろしくないので、まずは決まりそうなギリギリ高めの金額を設定できれば理想的です。

ちなみに、例えば低めの家賃設定にしておいて「更新時に家賃をアップ」するという手段は契約上禁止されています。基本的に一度決まった、借り主と契約した家賃はそのまま継続されると思ってください。もちろん一旦契約が切れ、改めて募集し直す場合はその限りではありません。

これは知らなかった! 管理費を設定する意味

「管理費」はマンションの区分所有者が支払うものなので、借り主が支払う必要、負担する必要は全くありません。それでも分譲賃貸マンションの募集要項では、管理費が設定されていることを良く目にします。

これは説明を受けてなるほどと思ったのですが、いくつか理由があります。

  1. 家賃自体を低めに見せることができる
  2. 借り主にとって、初期費用や更新料などを抑えることができる

管理費を設定した家賃のメリット1

管理費を設定すると、見かけ上の家賃を下げることができます。つまり、貸し主オーナーに入るトータルの家賃収入から管理費を差し引くことで、実質オモテに見える家賃を低く出すことができるのです。

例:希望する家賃(16万円)- 管理費(1万円)=オモテの家賃(15万円)

これで何が起きるかというと、HOMESやアットホームなどの不動産検索サイトにおいて、目にされる可能性が高くなるのです。つまり「家賃上限15万円」で検索された時に、管理費を設定していない希望家賃16万円のままだと表示されませんが、管理費を差し引いた15万円の家賃であれば検索結果に現れるのです。

しかし、管理費を設定することで「必要ないのに多く取ろうとしてる!」と避けられる可能性もあります。この辺りのバランスを考えながら管理費の設定をすることになります。

管理費を設定した家賃のメリット2

2に関しましては、借り主から見た時、例えば礼金や敷金・紹介手数料というのは基本的に家賃の◯ヶ月分という内容となりますので、家賃自体が低く抑えられていると初期費用が自ずと下がるわけです。

マンションを貸し出すオーナーにとっては、この初期費用の部分はほとんど関係ない、スルーで管理会社に渡るものなので初期費用の部分が安くなっても特に問題がありません。

そのため、いくらかでも家賃が安くなる設定は喜ぶ借り主もいるということでした。が、自分自身が言われて初めて気づいたことなので、この恩恵をきちんと感じる人も少ないと思います。やはり前出のように「必要ないのに管理費を上乗せしてる」と、マイナスの印象を持たれかねないかなと感じています。

まとめとして

家賃を決める際は、単純に希望の家賃を打ち出すのではなく、管理費も含めた見せ方を工夫するのが良いと思います。ただし管理費は、個人の価値観やとらえ方が大きく影響する部分なので慎重に設定する必要があります。

どちらかで試してなかなか決まらない場合は、それぞれ逆のパターンを試してみても良いかと思います。