賃貸に出すよりも、一旦売却して新しマンションを賃貸したほうがお得?

2017年12月15日

っ越しなどで購入したマンションを使わなくなるのなら、賃貸に出さずに売ってしまっても良いかなと考えることもあります。

2017年現在、中古マンションの相場は素人の印象としても盛り上がっているようで、同じマンションの別の部屋が購入時よりもどんどん高値で売れています。人気沿線沿いで最寄り駅まで徒歩3分という立地なので、それなりに人気の物件であることは確かなようです。



一旦マンションを売却したほうが良いか?

それなら、この高く売れそうな時期にいっそのことマンションを売ってしまって、売却で得た資金を元にさらに条件の良いマンションを買いそのまま賃貸に出しても良いかなと思いました。そこで一度、将来的なシミュレーションを立ててみることにしました。

今のマンションを売却すると

  • 購入価格:4,000万円(参考として)
  • 売却価格:4,800万円(同マンションの過去の販売実績より)
  • ローン残:1,300万円

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ざっくり差引: 手元には3,500万円の現金

仮にこれを頭金に、同レベルの新築マンションを購入すると。最近の相場としては、駅3分圏内、2LDK、60㎡以上で約5,000万円~6,000万円です。総額5,700万円と仮定すると、

  • 物件価格:5,700万円
  • 頭金:3,500万円
  • ローン:2,200万円

これを20年固定、ボーナス時0、1.5%の元利平等返済にすると、毎月約10.6万円の返済となります。

そして、この新築マンションをそのまま賃貸にだすとして、賃貸料:18万円と想定すると、

10年後にどうなるか

  • 築10年のマンション資産
  • (18万円-10.6万円)*12*10=888万円の現金。
  • ローン残:約1,100万円(残10年)

20年後にどうなるか

  • 築20年のマンション資産
  • (18万円-10.6万円)*12*20=1,776万円の現金
  • ローン残:0円

今のマンションを賃貸に出すと

  • ローン残:1,300万円、毎月の返済が約11万円。(約9年)
  • 収入賃料:17万円

10年後にどうなるか

  • 築25年のマンション資産
  • (17万円-11万円)*12*9+17*12=852万円の現金
  • ローン残:0円

20年後にどうなるか

  • 築35年のマンション資産
  • 852万円+17万円*12*10=2,892万円の現金
  • ローン残:0円

売却のメリットはそれほどない?

もちろんこれは、全てスムーズに想定通りに進んだ場合のシミュレーションです。途中で賃貸の空きもでるでしょうし、賃料も変化するかと思います。

これらを踏まえうまくコトが進んだと考えて、20年後には今のマンションを賃貸に出すと、売却した時よりも築年数が15年古いマンションを持っていて、現金では約1,000万円多く手元に残る計算となります。

この状態をどうとらえるかが重要になってきますね。新しいマンションとはいえすぐに賃貸に出して愛着もないマンションに20年後に戻るか、15年住んだマンションに戻るかでも気持ちは大きく変わります。

また、50歳も目前で新たに住宅ローンを組み直すのも、かなりの気苦労がかかります。やはりローンを早く返すことが何においても先決という感じでしょうか。そして将来にわたり、着実に賃貸収入を積み上げていくことが重要です。